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EBS 나의 두번째 교과서
경제 4강 부동산, 우리 나라 집값의 비밀
강사 이진우
아파트 불패 신화
아파트 불패 신화라는 말이 있을 정도로 우리나라의 부동산 투자는 열기는 매우 뜨겁습니다. 돈이 풀려나오면 많은 돈들이 부동산으로 흘러가기 때문입니다. 그렇다면 돈의 양이 늘면, 다시말해 통화량이 증가하면 집값은 항상 오르는 걸까요?
88올림픽을 기점으로 우리나라의 금융기관 유동성 추이를 보면 1988.9 111조에서 10년 후 1998.9 722조로 통화량은 10년에 7배가 올랐습니다. 그러면 집값은 7배 올랐을까요? 1988~1998 10년간 집값은 약 40% 상승했습니다. 이와 상반되게 1991.4 금융기간 유동성 추이를 보면 209조에서 6년 후 1997.5 645조로 약 3배 상승했지만 아이러니하게 서울 아파트 가격은 오르기는 커녕 가격이 내렸습니다.
통화량과 부동산 가격은 크게 보면 관계있지만, 크게 관계없을 때도 많다는 결론을 낼 수 있습니다.
부동산 수요와 공급
돈이 풀렸는데 왜 아파트 가격이 안 오를까요? 부동산 가격에는 통화량 외에도 많은 요인이 작용하기 때문입니다. 가장 큰 요인 중 하나가 바로 사람들의 지갑이 두둑해졌다고 느낀 정도보다 아파트가 더 많이 공급돼서입니다.
1980년 우리나라 기존 주택 600만 채에서 정부정책으로 + 200만 채 + 수도권에 100만 채가 지어지면서 아파트가 단기간에 대량 공급되었습니다. 때문에 통화량이 늘어나도 집이 많다보니 집값이 오르지 않습니다. 정리하자면 수요보다 공급이 크니 집값은 오르지 않았던 것입니다. '통화량은 늘어났지만 지어진 집은 없고 집보다 더 매력적인 투자처가 생기지 않으면 집값은 상승한다'로 이해하면 되겠습니다!
우리나라 집값 상승의 요인
믿을 수 없지만 그나마 집값이 덜 오른 나라가 대한민국, 우리나라라고 합니다. 물가를 감안한 "실질 가격지수"를 보면 우리나라 집값상승은 평균보다 못 미치고 있습니다. 하지만 다른 나라에 비해 덜 오른 것 같아도 집값 잡기는 여전히 어려운데요.
우리나라의 집값이 오르는 요인 중에 가장 핵심 요인 두 가지를 정리해 보겠습니다.
1. 집 지을 땅 부족
선진국중 인구밀집도가 높지만 국토의 70%가 산으로 기본적으로 집 지을 땅이 부족합니다. 게다가 서울은 전세계에서 단 기간에 인구가 가장 빨리 증가한 도시중 하나입니다.
2. 이해관계가 복잡한 아파트 시장
다른 나라는 집을 지을때 부동산 개발회사가 집을 짓습니다. 아파트를 지을때 5층짜리 하나의 아파트로 소규모가 아닌 거대한 땅을 사고 많은 건물을 지어 분양을 해야 하기에 많은 돈을 필요로 합니다. 우리나라는 이를 한번에 책임지고 지행할 개발사들이 없습니다. 왜냐면 과거 우리나라는 원활한 아파트 공급을 위해 해당 역할을 정부가 했기 때문입니다. 그래서 부동산 개발회사가 하는 일을 작은 회사가 나눠서 하는 지금의 형태가 되었습니다. 즉 개발 주체가 여럿이라는 것입니다. 여기에는 크게 4주체가 있습니다.
- 시행사 부동산 개발과 기획을 총괄합니다.
- 금융권 PF 대출로 자금을 조달해줍니다.
- 건설회사 아파트 공사 시행. 금융 보증을 서는 역할을하기에 가장 큰 역할을 담당합니다.
- 신탁회사 부동산 소유권을 위탁받아 부동산 개발, 관리 후 소유자에게 이익을 돌려주고 수수료를 받는 회사입니다. 우리나라는 1동 2동이 아닌 거대 단지를 짓기 때문에 막대한 자금이 투입되는 만큼 철저한 보증이 필요합니다.
이렇게 4개의 주체가 모여서 겨우겨우 아파트 분양을 시작합니다. 그러다보니 다수의 이해관계가 복잡하게 얽혀있습니다. 아파트 짓는 프로젝트는 위험부담이 크고 돌아오는 이익도 크다 보니(하이 리스크 하이 리턴) 미분양되면 회사가 망하기 때문에 불경기가 되면 아파트 짓는 프로젝트가 다 멈춥니다. 때문에 경기가 좋을 땐 아파트 공급량도 상승하지만, 경기가 조금이라도 나쁘면 아파트 공급량도 급감하는게 한국 부동산 시장의 특징입니다. 그러다 보니 경기가 악화되면 공급량이 급감하고 가격이 상승하는 악순환이 계속 되는 것입니다.
집값, 안정될 수 있을까?
서울 수도권의 아파트 가격이 어떻게 하면 안정될 수 있을까요? 집값의 많은 요인이 작용하다보니 그 어려운 답을 바로 내릴 수 없지만... 한가지 사례를 들수있을 것 같습니다. 옆나라 일본을 보면 불경기가 와도 계속 집을 공급했던 사례가 고민의 힌트가 되어 줄 수 있을 것 같습니다.
잃어비린 10년, 20년으로도 불리우는 "잃어린 30년" 1990년에 일본의 거품이 꺼지고 나서 30년 동안 집값이 계속 내려갔습니다. 이유는 30년 동안 불경기가 아닌 것처럼 계속 집을 지어 공급했기 때문입니다. 그럼 그런 집들은 다 팔렸을까요? 놀랍게도 그 집들은 다 팔렸습니다! 일본이 선진국 중에 유일하게 집값이 안정됐던 이유가 불경임에도 정부가 계속 집을 지어 공급하고 불경기임에도 계속 집을 구매하니 가능했던 것입니다. 결국 아파트 불패 신화를 깨트리려면 집을 계속 지으면 됩니다. 하지만 말처럼 쉽지 않죠 : )
오늘의 글의 핵심 결론은 집값 예측은 못하지만 복잡한 요인들로 결정되는 우리나라 집값의 그 배경들을 잘 이해하는게 매우 중요하단 말씀을 드리고 싶습니다. 튀어 오를 수 있는 요인은 있으니 그 부분을 감안해서 투자를 하거나 정책을 세우거나 흐름을 관찰하자로 이해해주시면 좋겠습니다!
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